VENTE D’IMMEUBLE : La banque et son obligation de mise en œuvre d’une garantie future d’achèvement

Une SCI vend en l’état futur d’achèvement un appartement à des époux, les locaux devant être livrés au plus tard au 4ème trimestre 2008. Lors de la signature de l’acte, ils versent une somme correspondant à 30 % du montant du prix. La garantie d’achèvement est consentie par une banque. Après la mise en liquidation judiciaire de la SCI, la banque informe les époux de l’impossibilité de poursuivre l’achèvement des travaux dans le cadre de sa garantie d’achèvement, la SCI n’ayant  plus d’activité et le permis de construire étant périmé. Les époux assignent la banque en paiement de dommages-intérêts.

La Cour d’appel (CA Paris du 04.10.2013) condamne la banque en réparation de leurs préjudices matériel et moral.

La Cour de cassation, statuant sur le second moyen du pourvoi formé par la banque, approuve l’arrêt d’appel. Celui-ci a relevé que la banque aurait dû mettre en œuvre la garantie d’achèvement dès qu’elle avait eu connaissance de la défaillance de la SCI, au plus tard le 8 août 2008. Elle n’avait répondu à aucun des courriers adressés postérieurement par le notaire, n’avait entrepris aucune démarche pour tenter de mettre en œuvre la garantie d’achèvement et avait ainsi délibérément laissé périmer le permis de construire.

La Cour d’appel a pu retenir que la banque avait commis une faute en refusant de mettre en œuvre la garantie d’achèvement quant elle pouvait et devait le faire et causé aux époux un préjudice en ne leur permettant pas de rentrer en possession du bien.

(article paru dans la revue de l’Habitat de Juin 2015)