Le locataire d’un logement meublé conteste la validité d’une clause de son contrat qu’il juge abusive en ce qu’elle l’oblige à payer « toutes les charges, quelle qu’en soit la nature, y compris les frais d’entretien ou de réparation des parties communes, afférentes tant aux biens loués qu’à l’immeuble dans lequel ils se trouvent aux seules exceptions de l’assurance de l’immeuble et des honoraires de gestion de l’immeuble et des biens loués ». Il assigne le bailleur professionnel en remboursement d’un trop-versé de charges.
La cour d’appel de Paris le déboute au motif que l’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation, régissant alors la location meublée à usage de résidence principale, n’impose aucune prescription en matière de charges et que, les dispositions impératives de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicables s’agissant d’un logement meublé, les parties étaient libres d’y déroger et de convenir de stipulations particulières pour ce qui concerne la répartition des charges.
La Cour de cassation censure l’arrêt. La clause litigieuse qui fait peser sur le locataire la quasi-totalité des dépenses incombant normalement au bailleur professionnel et dispense sans contrepartie le bailleur de toute participation aux charges qui lui incombent normalement en sa qualité de propriétaire, a pour effet de créer, au détriment du consommateur non professionnel, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Cette clause doit être jugée abusive.
Cass. 3e civ. 17 décembre 2015 n° 14-25.523 (n° 1409 FS-PB).
REMARQUES 1. La solution commentée ici a été rendue sous l’empire de la législation applicable aux locations meublées à usage de résidence principale avant l’entrée en vigueur de la loi Alur du 24 mars 2014, c’est-à-dire lorsque ce régime était soumis aux dispositions protectrices du Code de la construction et de l’habitation, du Code civil et, pour le surplus, de la convention entre les parties. Les parties étaient alors libres d’insérer dans le contrat de bail des clauses particulières, notamment en ce qui concerne la répartition des charges. En l’espèce, la location était conclue entre un bailleur professionnel et un non-professionnel. La clause visant à faire supporter au locataire l’ensemble des dépenses incombant au bailleur a été jugée abusive. Rappelons que cette réglementation sur les clauses abusives ne s’applique qu’entre professionnel et non-professionnel. Cette solution est transposable aux locations pour lesquelles il est encore possible de déterminer la répartition des charges librement.
- Depuis le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Alur, la répartition des charges de location meublée à usage de résidence principale est soumise aux mêmes dispositions qu’en matière de location nue.