Ein Vermieter, der feststellt, dass seine Wohnung mit Energieeffizienzklasse G nicht mehr im aktuellen Zustand neu vermietet werden darf, oder ein Erstkäufer, der wegen der gerade in seinem Département gestiegenen Grunderwerbsteuer noch zögert: Die Immobilientrends 2025 lassen sich nicht allein an den Preiskurven ablesen. Sie werden spürbar, wenn konkrete Entscheidungen anstehen und Regeln sowie Kosten sich innerhalb weniger Monate verändert haben.
Energieausweis und Vermietungsverbot: Der Filter, der das Mietangebot neu gestaltet
Seit dem 1. Januar 2025 erfüllen Wohnungen mit der Energieeffizienzklasse G laut Energieausweis in Kontinentalfrankreich bei den betreffenden Neuvermietungen, Vertragsverlängerungen und -erneuerungen nicht mehr die Anforderungen an eine menschenwürdige Unterkunft. In der Praxis stehen Vermieter, die keine energetische Sanierung in Angriff genommen haben, vor drei Möglichkeiten: sanieren, verkaufen oder die Immobilie vom Mietmarkt nehmen.
Dieser Mechanismus wirkt sich direkt auf das verfügbare Angebot aus. In Städten, in denen der Altbaubestand überwiegend energieineffizient ist, verschwinden Wohnungen vom Mietmarkt, ohne dass Ersatz geschaffen wird. Für Käufer eröffnet sich dadurch eine Chance: Preisreduzierte Immobilien kommen auf den Markt, weil Vermieter lieber verkaufen, als eine umfassende Sanierung zu finanzieren.
Wer die Immobiliennachrichten auf Ventes Immo verfolgt, kann solche lokalen Entwicklungen erkennen, bevor sie sich in den nationalen Statistiken niederschlagen.
Damit ist der Zeitplan noch nicht abgeschlossen. Wohnungen mit der Energieeffizienzklasse F sind ab 2028 betroffen. Eigentümer, die diesem Stichtag zuvorkommen wollen, treffen ihre Entscheidungen schon jetzt. Das sorgt in manchen Altbauvierteln für ein wachsendes Verkaufsangebot.
Grunderwerbsteuer und Grundsteuer: Die laufenden Kosten beeinflussen Kaufentscheidungen
Oft konzentriert man sich auf Kreditzinsen und Quadratmeterpreise. In der Praxis kommt ein dritter Kostenpunkt hinzu, den viele Kaufinteressenten unterschätzen: Die laufenden Kosten steigen unabhängig vom Kaufpreis.
Das Haushaltsgesetz für 2025 hat den Départements erlaubt, bestimmte Grunderwerbsteuern vorübergehend im gesetzlich festgelegten Rahmen anzuheben. Die Regelung gilt für Verträge, die zwischen dem 1. April 2025 und dem 31. März 2028 abgeschlossen werden. Je nach Département können die Notarkosten beim Immobilienkauf daher spürbar unterschiedlich ausfallen.
Hinzu kommt die Grundsteuer. Ihre Höhe richtet sich nach den Katasterwerten und dem von der Gemeinde festgelegten Steuersatz – zwei Faktoren, die sich unabhängig vom Immobilienmarkt entwickeln. Wird die Grundsteuer in einer Gemeinde erhöht, kann die Nettomietrendite einer dort günstig erworbenen Wohnung bereits im ersten Jahr sinken.
- Vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags den Grunderwerbsteuersatz des Départements prüfen, denn er kann sich bereits im benachbarten Département unterscheiden.
- Die Grundsteuerbescheide der vergangenen zwei bis drei Jahre anfordern, um die lokale Entwicklung zu erkennen.
- Diese Kosten in die Renditeberechnung einbeziehen und nicht nur den Kreditzins und die erwartete Miete berücksichtigen.
Für Haushalte, die eine selbst genutzte Immobilie kaufen, schränkt diese zusätzliche Steuerbelastung den Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis ein. Für Anleger verändert sie die Rentabilitätsschwelle in manchen mittelgroßen Städten, die bislang als attraktiv galten.
Transaktionsvolumen und Immobilienpreise in Frankreich: Was die Zahlen für das erste Halbjahr zeigen
Das Transaktionsvolumen bei Bestandswohnungen und -häusern lag über zwölf Monate gerechnet Ende April 2025 bei 892.000 Verkäufen, wie die französischen Notare mitteilen. Die jährliche Veränderung ist erstmals seit Juni 2022 wieder positiv und beträgt +2,5 %. Das ist ein Signal, aber noch kein Boom.
Die Preise für Bestandsimmobilien sind innerhalb eines Jahres um 0,4 % gestiegen, laut dem Index der französischen Notare und des Insee. Getragen wurde der Anstieg von Wohnungen (+0,7 %), während Häuser moderater zulegten (+0,3 %). Der Markt befindet sich weiterhin in einer Konsolidierungsphase: Käufer gewinnen etwas Verhandlungsspielraum zurück, profitieren aber nicht von deutlichen Preisrückgängen.
Anfang 2025 lag die Zahl der Verkäufe bei rund 11,8 je 1.000 Einwohner – ein niedriger Wert im Vergleich zum vergangenen Jahrzehnt. Der Markt ist in Bewegung, aber nur langsam.
Immobilienkredite: eine spürbare, aber begrenzte Entspannung
Die Europäische Zentralbank hat seit Mitte 2024 acht Zinssenkungen in Folge vorgenommen. Diese Lockerung der Geldpolitik hat die Erholung der Wohnungsbaukredite unterstützt und die Kaufkraft der Haushalte am Immobilienmarkt gestärkt. Der Spielraum für weitere Zinssenkungen bei neuen Krediten bleibt angesichts der internationalen Lage jedoch begrenzt.
Der 2024 beobachtete Zugewinn an Immobilienkaufkraft setzt sich Anfang 2025 fort, gleicht die gestiegenen Nebenkosten – etwa Grunderwerbsteuer und energetische Sanierung – aber nicht vollständig aus. Wer seine Kreditwürdigkeit mit der von 2023 vergleicht, stellt eine Verbesserung fest. Wer sämtliche Kosten einbezieht, kommt zu einem differenzierteren Ergebnis.
Baugenehmigungen und Baubeginne: Die Angebotsverknappung frühzeitig erkennen
Die monatlichen Daten des SDES zu genehmigten und begonnenen Wohnungsbauvorhaben zeigen, dass Nachfrage und Neubauproduktion weiterhin auseinanderklaffen. Die Bautätigkeit ist dauerhaft gebremst. In Gebieten mit weiter wachsender Bevölkerung wird das zwangsläufig zu einem knapperen Angebot führen.
Dieser Aspekt fehlt häufig in Analysen, die sich auf Preise und Zinsen konzentrieren. Die Baugenehmigungsstatistiken auf Ebene der Départements oder Gemeinden liefern jedoch einen Frühindikator:
- In einer Region, in der die Zahl der Baugenehmigungen seit mehreren Quartalen sinkt, wird das Neubauangebot knapper. Die Nachfrage weicht dann auf Bestandsimmobilien aus.
- Eine Gemeinde mit regelmäßigem Baubeginn bietet Käufern mehr Auswahl und begrenzt den Aufwärtsdruck auf die Preise.
- Die vorläufigen Schätzungen des SDES können noch angepasst werden. Der Trend über sechs bis zwölf Monate bleibt jedoch ein zuverlässiger Indikator für die lokale Entwicklung.
Wer die Baugenehmigungen im Blick behält, erkennt eine Angebotsverknappung, bevor sie sich in den Preisen niederschlägt. Bei Privatpersonen ist das noch wenig verbreitet, bei Fachleuten, die verschiedene Regionen miteinander vergleichen, dagegen üblich.
Der Immobilienmarkt 2025 lässt sich nicht auf Zinsen oder Durchschnittspreise reduzieren. Die Vorschriften zum Energieausweis, höhere Grunderwerbsteuern in manchen Départements und der rückläufige Neubau führen von Stadt zu Stadt zu sehr unterschiedlichen Bedingungen. Jede Kauf- oder Investitionsentscheidung sollte auf die lokale Situation abgestimmt werden – unter Berücksichtigung der Preise, der laufenden Kosten und der Angebotsentwicklung im jeweiligen Gebiet.
