Un propietario que descubre que su vivienda, con una calificación energética G, ya no puede volver a alquilarse tal como está; un comprador primerizo que duda si firmar porque los impuestos de transmisión acaban de subir en su departamento: las tendencias inmobiliarias de 2025 no se reflejan únicamente en las curvas de precios. Se hacen notar al tomar una decisión concreta, ante unas normas y unos costes que han cambiado en apenas unos meses.
Certificado energético e prohibición de alquiler: el filtro que está redefiniendo la oferta de alquiler
Desde el 1 de enero de 2025, las viviendas con calificación G en el diagnóstico de eficiencia energética ya no cumplen el criterio de habitabilidad en la Francia metropolitana para los nuevos contratos de alquiler, las renovaciones y las prórrogas correspondientes. En la práctica, los propietarios que no hayan iniciado obras de rehabilitación energética se enfrentan a tres opciones: reformar, vender o retirar la vivienda del mercado del alquiler.
Este mecanismo afecta directamente a la oferta disponible. En las ciudades donde el parque de viviendas antiguas consume mucha energía, algunas viviendas salen del mercado del alquiler sin que otras las sustituyan. Para los compradores, esto abre una oportunidad: salen a la venta viviendas con descuento, de propietarios que prefieren vender antes que financiar una reforma integral.
Seguir la actualidad inmobiliaria en Ventes Immo permite detectar estos movimientos locales antes de que se reflejen en las estadísticas nacionales.
El calendario no termina ahí. Las viviendas con calificación F deberán cumplir los requisitos a partir de 2028. Los propietarios que se anticipan a esa fecha ya están tomando decisiones, lo que alimenta la oferta de viviendas en venta en algunos barrios antiguos.
Impuestos de transmisión y contribución inmobiliaria: el coste de propiedad influye en las decisiones de compra
A menudo se tienen en cuenta los tipos de interés hipotecarios y el precio por metro cuadrado. Sin embargo, la realidad sobre el terreno incluye un tercer gasto que muchos compradores pasan por alto: los costes de propiedad aumentan independientemente del precio de compra.
La ley de presupuestos para 2025 autorizó a los departamentos a aumentar temporalmente determinados impuestos de transmisión, dentro de los límites previstos por la ley, para las escrituras formalizadas entre el 1 de abril de 2025 y el 31 de marzo de 2028. En la práctica, los gastos notariales de una compra pueden variar considerablemente de una operación a otra, según el departamento.
A este gasto se suma la contribución inmobiliaria. Su importe depende de los valores catastrales y del tipo impositivo aprobado por el municipio, dos variables que evolucionan al margen del propio mercado inmobiliario. Una vivienda comprada a buen precio en un municipio que sube la contribución inmobiliaria puede ver reducido su rendimiento neto por alquiler desde el primer año.
- Comprueba el tipo departamental de los impuestos de transmisión antes de firmar un contrato de compraventa, ya que puede variar entre departamentos vecinos.
- Pide los recibos de la contribución inmobiliaria de los dos o tres últimos años para detectar la tendencia local.
- Incluye estos gastos en el cálculo de rentabilidad; no tengas en cuenta únicamente el tipo de interés del préstamo y el alquiler previsto.
Para los hogares que compran su vivienda habitual, este sobrecoste fiscal reduce el margen de negociación sobre el precio. Para los inversores, modifica el umbral de rentabilidad de algunas ciudades medianas que hasta ahora se consideraban atractivas.
Volumen de compraventas y precios en Francia: qué indican las cifras del primer semestre
El volumen acumulado de compraventas de viviendas de segunda mano en doce meses alcanzó las 892 000 operaciones a finales de abril de 2025, según los notarios de Francia. La variación interanual volvió a ser positiva por primera vez desde junio de 2022, con un +2,5 %. Es una señal, no un repunte descontrolado.
Los precios de las viviendas de segunda mano subieron un 0,4 % interanual, según el índice de los Notarios de Francia y el Insee, impulsados por los apartamentos (+0,7 %), mientras que las casas registraron un aumento más moderado (+0,3 %). El mercado sigue en una fase de consolidación: los compradores recuperan cierto margen de maniobra, pero sin beneficiarse de bajadas pronunciadas.
A principios de 2025, la tasa de compraventas por cada 1 000 habitantes rondaba las 11,8 por mil, un nivel bajo en comparación con la última década. El mercado se mueve, pero despacio.
El crédito hipotecario: una bajada real, pero limitada
El Banco Central Europeo ha aplicado ocho bajadas consecutivas de sus tipos oficiales desde mediados de 2024. Esta relajación monetaria ha impulsado la recuperación del crédito para vivienda y ha aumentado el poder adquisitivo inmobiliario de los hogares. Sin embargo, el margen para que sigan bajando los tipos de los nuevos préstamos está limitado por el contexto internacional.
La mejora del poder adquisitivo inmobiliario observada en 2024 se confirma a principios de 2025, pero no compensa por completo el aumento de los gastos adicionales (impuestos de transmisión y rehabilitación energética). Quien compara su capacidad de endeudamiento con la de 2023 observa una mejora; quien tiene en cuenta todos los gastos aprecia una ventaja más moderada.
Licencias de obra e inicio de construcciones: cómo anticiparse a la escasez de oferta
Los datos mensuales del SDES sobre viviendas autorizadas y obras iniciadas revelan un desfase persistente entre la demanda y la construcción de viviendas nuevas. La actividad constructora lleva tiempo ralentizándose, lo que se traducirá inevitablemente en una oferta más limitada en las zonas donde la población sigue creciendo.
Este aspecto suele quedar fuera de los análisis centrados en los precios y los tipos de interés. Sin embargo, consultar las estadísticas de licencias de obra a escala departamental o municipal ofrece un indicador adelantado:
- En un territorio donde las licencias caen desde hace varios trimestres, la oferta de obra nueva se reducirá y la demanda se desplazará hacia las viviendas de segunda mano.
- Un municipio que mantiene un flujo constante de obras iniciadas ofrece más opciones a los compradores y limita la presión al alza sobre los precios.
- Las estimaciones provisionales del SDES pueden revisarse, pero la tendencia de seis a doce meses sigue siendo un indicador fiable de la dinámica local.
Vigilar las licencias de obra permite detectar una escasez de oferta antes de que se refleje en los precios. Es una práctica todavía poco habitual entre los particulares, pero común entre los profesionales que comparan distintos territorios.
El mercado inmobiliario de 2025 no se reduce a los tipos de interés ni a los precios medios. Las restricciones normativas relacionadas con el certificado energético, el aumento de los impuestos de transmisión en algunos departamentos y la ralentización de la construcción de obra nueva generan situaciones muy distintas de una ciudad a otra. Conviene ajustar cada decisión de compra o inversión a las condiciones locales, cruzando los datos de precios con los costes de propiedad y la evolución de la oferta en la zona elegida.
