Um senhorio que descobre que já não pode voltar a arrendar o seu imóvel com classificação G tal como está, um comprador de primeira habitação que hesita em assinar porque os impostos de transmissão aumentaram recentemente no seu departamento: as tendências imobiliárias em 2025 não se refletem apenas nas curvas de preços. Fazem-se sentir no momento de tomar uma decisão concreta, perante regras e custos que mudaram em poucos meses.
DPE e proibição de arrendamento: o filtro que está a redesenhar a oferta de arrendamento
Desde 1 de janeiro de 2025, os imóveis com classificação G no diagnóstico de desempenho energético deixaram de cumprir o critério de habitabilidade em França continental para os novos contratos de arrendamento, renovações e reconduções abrangidos. Na prática, um senhorio que não tenha iniciado obras de renovação energética fica perante três opções: renovar, vender ou retirar o imóvel do mercado de arrendamento.
Este mecanismo tem um efeito direto na oferta disponível. Nas cidades onde o parque habitacional antigo é, na sua maioria, energeticamente ineficiente, há imóveis que saem do mercado de arrendamento sem serem substituídos. Para os compradores, isto cria uma oportunidade: surgem imóveis à venda com preços reduzidos, colocados no mercado por senhorios que preferem vender a financiar uma renovação dispendiosa.
Acompanhar as notícias imobiliárias no Ventes Immo permite identificar estes movimentos locais antes de se refletirem nas estatísticas nacionais.
O calendário não fica por aqui. Os imóveis com classificação F serão abrangidos a partir de 2028. Os proprietários que se antecipam a esse prazo estão a tomar decisões desde já, alimentando um fluxo de imóveis à venda em alguns bairros antigos.
Impostos de transmissão e imposto predial: os custos de propriedade pesam nas decisões de compra
É frequente analisar as decisões com base nas taxas de crédito e no preço por metro quadrado. Mas a realidade no terreno inclui uma terceira despesa que muitos potenciais compradores subestimam: os custos de propriedade aumentam independentemente do preço de aquisição.
A lei do Orçamento para 2025 autorizou os departamentos a aumentar temporariamente determinados impostos de transmissão, dentro dos limites previstos na lei, para atos celebrados entre 1 de abril de 2025 e 31 de março de 2028. Na prática, os custos notariais de uma compra podem variar significativamente de uma transação para outra, consoante o departamento.
O imposto predial acresce a estes encargos. O seu montante depende das bases cadastrais e da taxa aprovada pelo município, duas variáveis que evoluem sem relação com o próprio mercado imobiliário. Um imóvel comprado a bom preço num município que aumente o imposto predial pode ver a sua rentabilidade líquida de arrendamento diminuir logo no primeiro ano.
- Verifique a taxa departamental dos impostos de transmissão antes de assinar um contrato-promessa, pois pode variar entre departamentos vizinhos.
- Peça os avisos de liquidação do imposto predial dos últimos dois ou três anos para identificar a tendência local.
- Inclua estes encargos no cálculo da rentabilidade, e não apenas a taxa de crédito e a renda esperada.
Para as famílias que compram habitação própria permanente, este custo fiscal adicional reduz a margem de negociação do preço. Para os investidores, altera o limiar de rentabilidade de algumas cidades médias até agora consideradas atrativas.
Volume de transações e preços em França: o que revelam os números do primeiro semestre
O volume de transações de imóveis usados acumulado em doze meses atingiu 892 000 transações no final de abril de 2025, segundo os notários de França. A variação anual voltou a ser positiva pela primeira vez desde junho de 2022, com +2,5%. É um sinal, não uma aceleração descontrolada.
Os preços dos imóveis usados subiram 0,4% num ano, segundo o índice Notaires de France-Insee, impulsionados pelos apartamentos (+0,7%), enquanto as casas registaram uma subida mais moderada (+0,3%). O mercado continua numa fase de consolidação, em que os compradores recuperam alguma margem de manobra, sem beneficiarem, contudo, de descidas acentuadas.
No início de 2025, a taxa de vendas por cada 1 000 habitantes rondava as 11,8 por mil, um nível baixo em comparação com a última década. O mercado está ativo, mas a um ritmo lento.
Crédito à habitação: uma descida efetiva, mas limitada
O Banco Central Europeu efetuou oito cortes consecutivos nas taxas diretoras desde meados de 2024. Esta flexibilização monetária impulsionou a recuperação do crédito à habitação e devolveu poder de compra imobiliário às famílias. No entanto, o potencial para novas descidas das taxas dos novos créditos continua condicionado pelo contexto internacional.
O aumento do poder de compra imobiliário observado em 2024 confirmou-se no início de 2025, mas não compensa totalmente a subida dos custos adicionais (impostos de transmissão, renovação energética). Um comprador que compare a sua capacidade de endividamento com a de 2023 nota uma melhoria; quem contabiliza todos os encargos constata uma vantagem mais moderada.
Licenças de construção e início de obras: antecipar a pressão sobre a oferta
Os dados mensais do SDES sobre os imóveis licenciados e as obras iniciadas revelam um desfasamento persistente entre a procura e a construção de habitação nova. A construção está a abrandar de forma duradoura, o que se traduzirá inevitavelmente numa pressão sobre a oferta nas zonas onde a população continua a crescer.
Este aspeto é muitas vezes ignorado nas análises centradas nos preços e nas taxas. No entanto, consultar as estatísticas de licenças à escala departamental ou municipal fornece um indicador antecipado:
- Num território onde as licenças diminuem há vários trimestres, a oferta de imóveis novos tornar-se-á mais escassa, desviando a procura para os imóveis usados.
- Um município que mantenha um fluxo regular de obras iniciadas oferece mais opções aos compradores e limita a pressão de subida dos preços.
- As estimativas provisórias do SDES podem ser revistas, mas a tendência ao longo de seis a doze meses continua a ser um indicador fiável da dinâmica local.
Acompanhar as licenças de construção permite identificar a pressão sobre a oferta antes de esta se refletir nos preços. É um hábito ainda pouco comum entre os particulares, mas frequente entre os profissionais que comparam diferentes territórios.
O mercado imobiliário em 2025 não se resume às taxas de juro ou aos preços médios. As restrições regulamentares relativas ao DPE, o aumento dos impostos de transmissão em alguns departamentos e o abrandamento da construção nova criam situações muito diferentes de cidade para cidade. Cada decisão de compra ou investimento deve ser ajustada à realidade local, cruzando os dados de preços com os custos de propriedade e a dinâmica da oferta no território em causa.
