Een verhuurder die ontdekt dat zijn woning met energielabel G niet langer in de huidige staat opnieuw verhuurd mag worden, of een starter die twijfelt om te tekenen omdat de overdrachtsbelasting in zijn departement net is verhoogd: de vastgoedtrends van 2025 zijn niet alleen af te lezen uit prijsgrafieken. Ze worden voelbaar op het moment dat je een concrete beslissing moet nemen, geconfronteerd met regels en kosten die in enkele maanden tijd zijn veranderd.
Energielabel en verhuurverbod: de filter die het huuraanbod opnieuw vormgeeft
Sinds 1 januari 2025 voldoen woningen met energielabel G in Europees Frankrijk niet meer aan de eisen voor een fatsoenlijke woning bij nieuwe huurcontracten en bij de betreffende verlengingen en stilzwijgende voortzettingen. In de praktijk staat een verhuurder die geen energiebesparende renovatiewerkzaamheden heeft laten uitvoeren voor drie keuzes: renoveren, verkopen of de woning uit de verhuurmarkt halen.
Dit mechanisme heeft rechtstreeks invloed op het beschikbare aanbod. In steden waar de oudere woningvoorraad grotendeels energieverslindend is, verdwijnen woningen van de huurmarkt zonder dat er vervangend aanbod bijkomt. Voor kopers biedt dit een kans: er komen woningen met een lagere prijs op de markt, aangeboden door verhuurders die liever verkopen dan een ingrijpende renovatie te financieren.
Door het vastgoednieuws op Ventes Immo te volgen, kun je deze lokale ontwikkelingen opmerken voordat ze zichtbaar worden in de nationale statistieken.
Daar houdt de planning niet op. Woningen met energielabel F vallen vanaf 2028 onder de regels. Eigenaren die hierop vooruitlopen, nemen nu al beslissingen, wat in sommige oudere wijken leidt tot een groter aanbod van woningen die te koop staan.
Overdrachtsbelasting en onroerendezaakbelasting: de eigendomskosten wegen mee bij aankoopbeslissingen
Vaak wordt alleen gekeken naar de hypotheekrente en de prijs per vierkante meter. In de praktijk speelt nog een derde kostenpost mee die veel potentiële kopers onderschatten: de eigendomskosten stijgen onafhankelijk van de aankoopprijs.
De begrotingswet voor 2025 gaf departementen toestemming om bepaalde overdrachtsbelastingen tijdelijk te verhogen, binnen de wettelijke grenzen, voor akten die worden verleden tussen 1 april 2025 en 31 maart 2028. Concreet kunnen de notariskosten bij een aankoop, afhankelijk van het departement, aanzienlijk verschillen.
Ook de onroerendezaakbelasting komt boven op deze kosten. Het bedrag hangt af van de kadastrale grondslag en het tarief dat door de gemeente wordt vastgesteld. Beide kunnen veranderen zonder dat dit verband houdt met de vastgoedmarkt zelf. Een woning die voor een goede prijs is gekocht in een gemeente die de onroerendezaakbelasting verhoogt, kan al vanaf het eerste jaar een lager nettohuurrendement opleveren.
- Controleer vóór het tekenen van een voorlopig koopcontract het departementale tarief voor de overdrachtsbelasting, want dit kan verschillen tussen aangrenzende departementen.
- Vraag de aanslagen voor de onroerendezaakbelasting van de afgelopen twee of drie jaar op om de lokale trend te herkennen.
- Neem deze kosten mee in de rendementsberekening, en kijk niet alleen naar de hypotheekrente en de verwachte huur.
Voor huishoudens die een eigen woning kopen, verkleint deze extra belastinglast de ruimte om over de prijs te onderhandelen. Voor beleggers verandert hierdoor het rendementsniveau van sommige middelgrote steden die tot nu toe als aantrekkelijk werden beschouwd.
Transactievolume en prijzen in Frankrijk: wat de cijfers over het eerste halfjaar laten zien
Volgens de Franse notarissen bedroeg het aantal transacties in bestaande woningen over de twaalf maanden tot eind april 2025 892 000. De jaarlijkse verandering werd voor het eerst sinds juni 2022 weer positief, met +2,5 %. Dat is een signaal, geen sterke opleving.
De prijzen van bestaande woningen stegen volgens de index van Notaires de France-Insee met 0,4 % op jaarbasis. Appartementen waren de belangrijkste aanjager (+0,7 %), terwijl huizen een gematigder stijging lieten zien (+0,3 %). De markt bevindt zich nog steeds in een consolidatiefase: kopers krijgen iets meer onderhandelingsruimte, maar profiteren niet van forse prijsdalingen.
Begin 2025 lag het aantal verkopen per 1 000 inwoners rond de 11,8 promille, een laag niveau vergeleken met het afgelopen decennium. De markt is in beweging, maar langzaam.
Hypotheekrente: een echte maar beperkte daling
De Europese Centrale Bank heeft sinds medio 2024 haar beleidsrente acht keer op rij verlaagd. Deze monetaire versoepeling heeft het herstel van de woninghypotheken ondersteund en huishoudens meer koopkracht op de woningmarkt gegeven. De ruimte voor verdere rentedalingen op nieuwe hypotheken blijft echter beperkt door de internationale situatie.
De toename van de koopkracht op de woningmarkt die in 2024 zichtbaar was, zet zich begin 2025 voort, maar compenseert de hogere bijkomende kosten (overdrachtsbelasting en energierenovatie) niet volledig. Een koper die zijn leencapaciteit vergelijkt met die van 2023 ziet een verbetering; wie alle kosten meerekent, merkt dat het voordeel minder groot is.
Bouwvergunningen en bouwstarts: anticiperen op een krapper aanbod
De maandelijkse gegevens van SDES over vergunde en gestarte woningen laten zien dat de vraag en de bouw van nieuwe woningen structureel uit de pas blijven lopen. De bouw vertraagt langdurig, wat automatisch tot een krapper aanbod leidt in gebieden waar de bevolking blijft groeien.
Dit aspect ontbreekt vaak in analyses die zich richten op prijzen en rentetarieven. Toch bieden bouwvergunningen op departementaal of gemeentelijk niveau een vooruitlopende indicator:
- In een gebied waar het aantal vergunningen al meerdere kwartalen daalt, neemt het aanbod van nieuwbouwwoningen af en verschuift de vraag naar bestaande woningen.
- Een gemeente waar regelmatig met de bouw van woningen wordt begonnen, biedt kopers meer keuze en beperkt de opwaartse druk op de prijzen.
- De voorlopige ramingen van SDES kunnen worden herzien, maar de trend over zes tot twaalf maanden blijft een betrouwbare indicator van de lokale dynamiek.
Door bouwvergunningen te volgen, kun je een krapper aanbod signaleren voordat dit zichtbaar wordt in de prijzen. Particulieren doen dit nog niet vaak, maar professionals die tussen regio’s afwegen, kijken er geregeld naar.
De vastgoedmarkt van 2025 draait niet alleen om rente of gemiddelde prijzen. De regelgeving rond energielabels, de hogere overdrachtsbelasting in sommige departementen en de vertraging in de nieuwbouw zorgen ervoor dat de situatie per stad sterk verschilt. Elke aankoop- of investeringsbeslissing vraagt om een lokale afweging, waarbij prijsgegevens worden gecombineerd met de eigendomskosten en de ontwikkeling van het aanbod in het beoogde gebied.
